La entrevista: Javier Bernades

Javier Bernades – Partner | Head of Business Space Agency Spain – Cushman & Wakefield

Según diversas fuentes del propio sector, en 2016 el sector inmobiliario batió el record de inversión en Barcelona, con cifras de inversión de unos 2.500 millones de euros. Estas mismas fuentes afirman que de cara a este año las expectativas son igualmente optimistas.

Desde la perspectiva específica de Cushman & Wakefield, ¿qué valoración hacen de la evolución del mercado inmobiliario en general, y del mercado de oficinas y logístico en particular en 2016, en Cataluña?
Desde luego, 2015 fue un año excepcional, con una inversión final global de 14.300 M€. En 2016 el volumen de inversión total fue de 13.100 M€. El motivo principal es que hay menos producto en oferta, y que el tamaño medio de los espacios adquiridos es inferior respecto al año pasado. Por otro lado, no hay que olvidar que el Brexit ha supuesto un lógico bajón en la actividad inversora pues los players han estado a la expectativa. Desde el punto de vista de actividad de arrendamientos, el 2016 ha sido positivo.

En el sector de las oficinas hemos observado una demanda muy sana de las empresas, que están aumentando la superficie alquilada como consecuencia del crecimiento del empleo. Por otro lado, en la actividad logística el mercado destaca especialmente. Estamos viendo records de contratación año tras año como consecuencia del aumento del consumo.

¿Cuáles son las operaciones más destacadas que ha llevado a cabo el pasado año Cushman & Wakefied?
El equipo de Agencia Oficinas de Cushman & Wakefield en Barcelona ha asesorado operaciones que suponen más de 56.000 m² intermediados, lo que nos sitúa en el #1 del mercado. En oficinas destaca especialmente el prealquiler de Schibsted (10.000m2), el primero que se realiza después de más de 10 años, que no es más que el reflejo de un mercado que ha iniciado la fase expansiva.

En el sector logístico Cushman & Wakefield ha asesorado 55.000 m² en 2016. La falta de producto de calidad está haciendo aparecer las primeras operaciones llave en mano. Destaca en 2016 el asesoramiento a la compañía barcelonesa Picking Pharma en la ubicación de su nuevo espacio en Polinyà (Barcelona). El centro logístico cuenta con una planta de 11.300 m2, más dos altillos de 790 m2 cada uno, con lo que suma una superficie de 12.880 m2

En el sector se insiste en la falta de producto para comercializar. ¿Hasta qué punto es importante y cuáles son los motivos?
El descenso en la oferta disponible de oficinas en Barcelona se explica principalmente por los sanos niveles de absorción y sin duda por los bajos niveles de entrega de nuevo stock especulativo al mercado. En la zona de Passeig de Gràcia/Diagonal y en el Centro Ciudad la tasa de desocupación se sitúa en el 3% y el 4% respectivamente. En las Nuevas Áreas de Negocio y en la Periferia la desocupación es algo más elevada, estando por encima del 15%.

Menos de la mitad de las oficinas disponibles corresponde a espacio de calidad superior, (clase A y B+) sólo el 2,4% se ubica en la zona de Diagonal/PG. Si bien es cierto que la disponibilidad de calidad se sitúa mayoritariamente en la Periferia y en las Nuevas Áreas de Negocio, algunas de las subzonas en estos mercados están viendo importantes cambios respecto a los datos de disponibilidad registrados en años anteriores. Sant Cugat del Vallès es un buen ejemplo. En esta zona la tasa de disponibilidad es del 8%. Ha descendido a niveles similares a los registrados en 2008, después de haber alcanzado su nivel máximo en el año 2010 en el que la tasa de desocupación se situaba por encima del 30%. La falta de producto de calidad supone una limitación para el crecimiento de las empresas, que mayoritariamente buscan edificios modernos, sostenibles y eficientes.

¿Qué ha representado para el sector inmobiliario la entrada de nuevos operadores y qué papel juegan las Socimis?
Ya en 2014 el negocio terciario -locales, oficinas, centros comerciales, hoteles y activos logísticos- animaron el sector inmobiliario, gracias, fundamentalmente, al despertar de las primeras Socimis. Estos vehículos de inversión han sido uno de los grandes protagonistas de los últimos años. En 2015, el 42% de la inversión inmobiliaria procedió de las Socimis. Uno de los puntos positivos de estos vehículos de inversión es que están modernizando el parque de oficinas. Tras cada compra que realizan invierten cantidades importantes de dinero para rehabilitar los activos con estándares de calidad y especificaciones técnicas de última generación.

Según algunas fuentes, los fondos internacionales fueron los protagonistas de más del 80% de las operaciones inmobiliarias en 2016. Considera que este gran interés por parte de los grandes fondos de inversión internacionales seguirá este año?
El porcentaje de inversores nacionales ha bajado en 2016. En 2015 el total de dinero nacional, incluyendo a la SOCIMI, era el 57%. Este año es el 36%. Para 2017 la inversión nacional va a crecer, pero las SOCIMI no van a ser motor ya que ahora les toca gestionar sus portfolios. Los nuevos players internacionales entrarán mayormente por el retail y por los activos alternativos.