L’entrevista: Javier Bernades

Javier Bernades – Partner | Head of Business Space Agency Spain – Cushman & Wakefield

Segons diverses fonts del propi sector, l’any 2016  el sector immobiliari va batre el rècord d’inversió a Barcelona, amb xifres d’inversió al voltant dels 2.500 milions d’euros. Aquestes mateixes fonts afirmen que de cara a aquest any les expectatives són igualment optimistes.

Des de la perspectiva específica de Cushman & Wakefield, quina valoració en fan de l’evolució del mercat immobiliari en general, i del mercat d’oficines i logístic en particular, el 2016 a Catalunya?
Evidentment, 2015 va ser un any excepcional, amb una inversió final global de 14.300 M€. L’any 2016 el volum d’inversió total va ser de 13.100 M€. El motiu principal és que hi ha menys producte en oferta, i que la superfície mitjana dels espais adquirits és inferior en relació a la de l’any passat. D’altra banda, no s’ha d’oblidar que el Brexit ha suposat una lògica baixada en la activitat inversora, doncs els players han estat a l’expectativa. Des del punt de vista d’activitat d’arrendaments, el 2016 va ser un any positiu.

En el sector de les oficines hem observat una demanda molt sana de les empreses, que estan augmentant la superfície llogada como a conseqüència del creixement de l’ocupació. D’altra banda, en l’activitat logística el mercat destaca especialment. Estem veient rècords de contractació any rere any com a conseqüència de l’augment del consum. 

Quines són les operacions més destacades que hi va portar a terme l’any passat Cushman & Wakefied?
L’equip d’Agència Oficines de Cushman & Wakefield a Barcelona ha assessorat operacions que suposen més de 56.000 m² intermediats, dada que ens situa en el #1 del mercat. En oficines destaca especialment el prelloguer Schibsted (10.000m2), el primer que es realitza després de més de 10 anys, que no es més que el reflex d’un mercat que ha iniciat la fase expansiva.

En el sector logístic Cushman & Wakefield ha assessorat 55.000 m² el 2016. La manca de producte de qualitat està fent aparèixer les primeres operacions ‘clau en mà’. Destaca el 2016 l’assessorament a la companyia barcelonina Picking Pharma en la ubicació del seu nou espai a Polinyà (Barcelona). El centre logístic compta amb una planta de 11.300 m2, més dos altells de 790 m2 cadascun, amb el que suma una superfície de 12.880 m2.

En el sector s’insisteix en la falta de producte per comercialitzar. Fins a quin punt és important i quins en són els motius?
El descens en l’oferta disponible d’oficines a Barcelona s’explica principalment pels sans nivells d’absorció i indubtablement pels baixos nivells d’entrega de nou estoc especulatiu al mercat. A la zona de Passeig de Gràcia/Diagonal i al Centre Ciutat la taxa de desocupació se situa al 3% i el 4% respectivament. En les Noves Àrees de Negoci i en la Perifèria la desocupació es una mica més elevada, por sobre del 15%.

Menys de la meitat de les oficines disponibles correspon a espai de qualitat superior, (classe A i B+) només el 2,4% s’ubica a la zona de Diagonal/PG. Tot i que és cert que la disponibilitat de qualitat se situa majoritàriament a la Perifèria i a les Noves Àrees de Negoci, algunes de les subzones d’aquests mercats estan veient importants canvis respecte de les dades de disponibilitat registrades en anys anteriors. Sant Cugat del Vallès n’és un bon exemple. En aquesta zona la taxa de disponibilitat és del 8%. Ha baixat a nivells similars als registrats el 2008, després d’haver assolit el seu nivell màxim l’any 2010, en el que la taxa de desocupació se situava por sobre del 30%. La falta de producte de qualitat suposa una limitació per a el creixement de les empreses, que majoritàriament busquen edificis moderns, sostenibles i eficients.

Què ha representat per al sector immobiliari l’entrada de nous operadors i quin paper hi juguen les socimis?
Ja el 2014 el negoci terciari -locals, oficines, centres comercials, hotels i actius logístics- van animar el sector immobiliari, gràcies fonamentalment al despertar de les primeres Socimis. Aquests vehicles d’inversió han estat un dels grans protagonistes dels darrers anys. El 2015, el 42% de la inversió immobiliària va provenir de les Socimis. Un dels punts positius d’aquests vehicles d’inversió és que estan modernitzant el parc d’oficines. Rere cada compra que realitzen hi quantitats importants de diner per rehabilitar els actius amb estàndards de qualitat i especificacions tècniques de darrera generació. 

Segons algunes fonts, els fons internacionals van ser els protagonistes de més del 80% de les operacions immobiliàries al 2016. Considera que aquest gran interès per part dels grans fons d’inversió internacionals continuarà enguany?
El percentatge d’inversors nacionals ha baixat el 2016. L’any 2015 el total de diner nacional, incloent a la SOCIMI, era el 57%. Enguany és el 36%. Per a 2017 la inversió nacional creixerà, però les SOCIMI no seran ja el motor, doncs ara els toca gestionar els seus portfolis. Els nous players internacionals entraran majoritàriament pel retail i pels actius alternatius.

Quin tipus de producte busquen a la ciutat i què és el que més valoren de Barcelona les empreses a l’hora d’instal·lar-s’hi?
Actualment, les empreses, amb independència del seu sector d’activitat o mida, posen de manifest la seva preocupació per la dificultat d’atraure i retenir els millors professionals. L’elecció de la ubicació de les seves seus es una decisió clau en aquest aspecte i té un impacte directe en els resultats. Així doncs, la qualitat segueix sent un dels principals requeriments per part de les empreses en el moment d’instal·lar-se a Barcelona, on el total de la superfície contractada i la seva ubicació així ho reflecteix. El 50% de la demanda correspon a oficines ubicades en edificis A i B+.

L’oferta a Barcelona es troba molt atomitzada, fet que provocarà que les demandes d’espais grans no tindran en breu altra opció que no sigui el pre-lloguer. Entenem aquest tipus d’operacions com un senyal de mercat en expansió.

Finalment, quina serà la tendència del sector immobiliari a Barcelona i Catalunya a curt i mig termini?
El 2017 el sector de la inversió immobiliària seguirà sent atractiu. Tot i que és cert que s’acusarà la carència en l’oferta de producte Prime de qualitat en relació al desig inversor, haurem de ser creatius i seguir generant moviment, perquè de fet aquest desig serà allà. El 2017 el Retail i actius alternatius (pàrkings, hospitals…) tindran un gran protagonisme.

www.cushmanwakefield.com